דירה על הנייר – מה זה אומר שהיזם הוא גם הקבלן המבצע?

ענף הנדל"ן מביא איתו צמיחה רבה מידי שנה, ואם שמים לרגע בצד את עניין עליית-מחירי-הנדל"ן בארץ, מצליחים להבין שגם במצבים מורכבים של גל התייקרויות במשק, ניתן לכל הפחות לוודא כי סוג עסקת-הנדל"ן שאנו עומדים להוציא אל הפועל ברור וידוע לנו על כל גווניו. עקב כל האמור לעיל, משפטים כמו: 'דירה לא קונים כל יום' עדיין שגורים בבתי-האב של רובנו. אז לפני שאתם יוצאים למסע-החיפושים הפרטי שלכם אחר דירת החלומות, קבלו כאן מידע חשוב המתייחס לשאלה: 'מה זה באמת אומר דירה על הנייר?'

ראשית, חשוב שנעמוד על ההבדלים שבין תפקידו של הקבלן לזה של היזם:

כדי להבין מה זה אומר שהיזם הוא גם קבלן מבצע? נבין תחילה מהו תפקידו של כל אחד מהם בנפרד.

היזם הוא זה שמתכנן את הפרויקט. רוכש את הקרקע, משיג את המימון, את כל האישורים הנדרשים ויושב עם האדריכל על התכנית. ההתעסקות של היזם היא תכנונית ובירוקרטית. רק לאחר שיש את כל מה שדרוש להקמת הפרויקט הוא פונה לקבלן. תפקידו של הקבלן הוא לבצע את הבניה בפועל. בכדי להיות קבלן בניה מורשה, חייבים לקבל תעודת קבלן בעל ניסיון של 5 שנים או מנהל עבודה עם וותק של 6 שנים לפחות.

בעבר היה מקובל שאדם אחד מבצע את תפקיד הקבלן והיזם. דהיינו, הקבלן היה מתכנן את הפרויקט על כל שלביו ומבצע אותו בפועל. לקראת שנות ה2000 התפקיד התפצל מטעמי נוחות לתפקידי תכנון וביצוע. אך גם כיום עדיין יש קבלנים שנחשבים לקבלני נדל״ן. כלומר קבלנים שהם גם יזמים.

מהי דירה על הנייר?

אנשים רבים קונים דירה על הנייר ומתגאים בכך שעשו עסקה אטרקטיבית ומשתלמת. אבל חשוב להבין מהי ההגדרה של דירה על הנייר? מדובר בדירה אשר נרכשת לפני תחילת הבניה. כלומר, לפני העלייה לקרקע ולפני ביצוע פריסת התשלומים הנדרשים על ידי הקבלן. מכיוון שמכירת הדירות בשלב הזה מהווה כאפשרות נוחה לגיוס הון הדירות נמכרות במחירים נוחים, הנמוכים באופן משמעותי ממחיר השוק. מה זה אומר נמוך? המחיר יכול להיות אף 20% פחות מערך השוק. במצב בו מחירי הדיור נוסקים מדובר באופציה כדאית המאפשרת לרבים להגשים את החלום לדירה ברת השגה.

עבור הרוכש, יש לכך יתרון משמעותי נוסף. הוא נהנה מפריסת תשלומים נוחה. במרבית המקרים בשלב הזה נדרשים הקונים לשלם רק כ20% מערך הדירה.

לצד היתרונות הרבים ישנו חיסרון אחד, הדירה עצמה עדיין לא בנויה ואי אפשר לראות איך היא תצא בפועל. אמנם ההדמיות היום נחשבות למוחשיות מאד. אך ישנם שינויים שונים שנובעים מאילוצים של וועדת התכנון או מאילוצי שטח.

מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה על הנייר?

לכולנו ברורה החשיבות שבבדיקת הפרטים הקטנים כאשר מדובר ברכש של מוצר מורכב כמו נדל"ן. היות ואלו הם פני הדברים, חשוב לציין כי אחד הדברים החשובים שיש לבדוק הוא סטטוס הקרקע. כלומר, לוודא שהקרקע מוגדרת ברשות המקומית ככזו שמיועדת עבור מגורים. בנוסף חשוב להכיר את היזם והקבלן. כאשר היזם הוא גם הקבלן זה יותר קל. אפשר לבדוק בקלות שמדובר במישהו אמין בעל ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית. חברה שהיא גם יזמית וגם קבלנית תקדם את הפרויקט במהירות לטובת כל הצדדים. בשלב הזה חשוב לדעת גם כי הכסף המשולם בשלב הזה מעבירים לחשבון נאמנות הנמצא אצל עורך דין. הסיבה לכך נובעת מהסיכון שאולי הפרויקט לא יצא לפועל ויש להבטיח שהכסף יושב לבעליו.