תהליך רכישת דירה או בית יכול להיות מורכב ומסובך. מדובר בהשקעה גדולה מאד ולעיתים קרובות אנו זקוקים למימון חיצוני בצורת משכנתא כדי לרכוש את הנכס.
המשכנתא היא הלוואה לרכישת נכס, בדרך כלל מאחד הבנקים המסחריים. הנכס הנרכש משמש כבטוחה עבור הבנק להחזרי ההלוואה על ידי מי שנטל את המשכנתא.
איך מחליט הבנק על גובה המשכנתא?
תהליך בקשת משכנתא לרכישת דירה יד שניה, כולל בקשה מהבנק לקבל שומה על הנכס המיועד לרכישה. מבקש המשכנתא צריך לפנות לאחד משמאי המקרקעין שהבנק עובד עמם כדי לקבל הערכת שווי לנכס שנרכש. הבנק לא יקבל הערכת שווי משמאי שאינו מוכר לו.
קיימים מקרים בהם הבנק יפטור את מבקש ההלוואה מהצורך בהערכת שווי, לדוגמא: בזמן רכישת דירה חדשה מקבלן או כאשר שיעור המשכנתא הוא נמוך.
באמצעות הערכת השווי של השמאי, הבנק ידע מהו השווי של הנכס במקרה ויהיה עליו למכור אותו בגלל אי יכולת של הלווה לעמוד בתשלומי המשכנתא. כמו כן, הוא יוודא שהשווי של הנכס אינו נמוך מהסכום שנרשם בחוזה שנחתם מול מוכר הנכס.
הבנק יקבע את גובה המשכנתא שהוא יכול לתת לרוכש הדירה, לפי ערך הנכס בהערכת השמאי. הערכת שמאי משכנתא מטעם הבנק היא סופית ואינה ניתנת לערעור.
מה קורה כשהערכת השווי נמוכה מסכום החוזה?
במקרה והשווי נמוך מסכום החוזה עלולים להיווצר שני מצבים בעייתיים:
- לבנק ישראל יש כללים ומגבלות לחלק המימון שיכול רוכש דירה לקבל כמשכנתא. הערכת שווי נמוכה מסכום החוזה עלולה לגרום לחריגה במגבלות אלה. זהו סיכון שהבנק המסחרי רוצה למנוע.
- אם הסכם המכר נחתם ואושרה משכנתא נמוכה מהמתוכנן, עלול להיות מצב של חוסר במימון להשלמת התשלום על הנכס. הרוכש יאלץ למצוא מקורות מימון נוספים, חלקם יהיו יקרים יותר מבחינת הריבית.
כדאי להקדים ולהזמין שמאי להערכת שווי לפני החתימה הסופית על ההסכם. כדאי לבחור שמאי שמוכר על ידי הבנקים, כדי שהשווי שהוא יעריך עבור הבנק יהיה תואם לסכום הרשום בהסכם הרכישה. כמו כן, רוכש הדירה יוכל לדעת על ליקויים הקיימים בנכס אשר יכולים להשפיע על ערכו.
מהם המסמכים שיבקש השמאי לצורך ביצוע הערכה?
השמאי יבקש לראות מסמכים שונים הקשורים לנכס, כמו חוזה הרכישה, מסמכי בעלות, נסח טאבו, שרטוטים, אישורי בניה אם למבנה יש תוספות בניה ועוד.
מה יבדוק שמאי מקרקעין לפני ביצוע הערכת שווי?
שמאי מקרקעין יבדוק את המאפיינים הפיזיים, המשפטיים והסביבתיים של הנכס. הוא ילמד את תוכנית המתאר באזור של הנכס, יבדוק את איכות הבניה, ליקויים וחריגות בבניה, היבטי בעלות, שטח הנכס, שעבודים ועיקולים במידה וקיימים, זכויות ברכוש המשותף ועוד. לאחר הבדיקות ואיסוף הנתונים יבצע חישוב של ערך הנכס וימסור את השומה לבנק.
לסיכום, רק שמאי משכנתא המוכר על ידי הבנק יכול להעריך את שווי הנכס לצורך קביעת גובה המשכנתא שהבנק יוכל לתת לרוכש דירה כמימון חיצוני.
נכתב באדיבות – שמאי מקרקעין בחיפה -גסטפרוינד -מרקו